築42年アパートの外装改修

16年程前に、プロデュース会社を通じて内装改修を行った建主より、経営する築42年のアパートの外装改修依頼がありました。

立地が良く、今まで空室期間がそれほどなかったものが、コロナ禍で期間が空くようになり維持と美観を考えてのことです。

鉄骨という構造、状態、立地、相続を考えると建替えが良いのではというお話をしましたが、相続には問題ないということ、構造部にさほどの異常がないこと、大きな借り入れを避けたいということで出来るだけ低コストで後10年程を考えた改修となりました。

スクラップ＆ビルドはあまり好きではなく、経営的判断の低コストという内容では安全性は目視等での状況判断という悩ましい解決しかありません。

その中で出来るだけご希望に答えたいと考えました。

ファサードを考える

入口のある外壁の鋼板は端部が発錆し腐食もありました。

また、外壁面にはアンテナTV、電話、CATVや光回線の盤が要不要問わず取付いた状態でした。

ファサードは建物の顔となるところ、

改修は既存の上に軽量の外装材の新設、弱電各社と協議し不要は撤去し提供ボックス内に納めることとしました。

四角のフレバブアパートの外観であることより、無機質、無彩色なデザインとしました。

改修前です

改修後です

外装塗装を考える

外装塗装は流行色や遮熱などの機能考えますが、既存の状況があり小規模建物では

数色使っても艶を替えてもコストには影響されません。

プレバブ鉄骨造のため幕板、パネルカバーなどがつきます。

そこの色や艶をかえ変化を出しました。

無計画なエアコン冷媒管カバー、ドレイン管、弱電ジョイントボックス等は取替えてスッキリさせています。

改修前です

改修後です

共用ローカ部を考える

共用ローカは鉄骨造で床コンクリートからの漏水で床デッキプレートの腐食があります。補強工事をしているため当面問題はなさそうですが、10年程の長期となると不安があります。そこで床シート施工とし美観と防水性を高めました。

廊下目隠しは塩ビ波板ですが、これをアルミ複合板とし、軒裏は目立たぬように濃い灰色の艶消し色としています。

銀や無彩色のグレー3色の濃淡で色をまとめているため、機器やドア、窓の要素のうるささは感じません。

既存集合ポストを止め、個別にネット購入したポストを建主と共に取り付けました。

安価となるとともに建主が選んだものという楽しみも加わりました。

改修前です

改修後です

設計の役割は、低コストの予算でも細部にこだわることで違いをつくるものと考えます。こだわりが質を高め、感じのよいものとなってくれるものと考えます。

コの字型の家の注意点

家のかたちは、廻りの景観、敷地形状、方位を考えながら、ゾーニング、プランニングでかたちを決めていくものと考えております。

そこにスタイルを入れながらクライアントとのイメージの共有を図ります。

クライアントが同居2世帯で、平屋、数寄屋風にとのご希望でしたので、
中央の居間と中庭を2世帯が囲むコの字は、プライベートな距離を保ちながらお互いの気配が感じられ調度よいかたちでした。

また、囲むかたちの温かさ、屋根の変化により和風をより数寄に感じさせてくれています。

プランニングは十分検討しなくてはなりません。

外と中のつながりなどとても楽しい設計ではありますが、条件がたまたまかたちに合ったものと考えております。

狭小旗竿敷地にご注意

23区内は土地の動きが多く、都心では20坪程度に区割りされることもあります。
デベロッパーのミニ開発では建売、土地販売とありますが、敷地内規約をつくり、どうにか建設や維持管理が出来る内容となっております。
計画を依頼された土地が前面道路が狭隘で旗竿敷地で20坪弱で坪300万もすることには大変驚きました。
敷地の予算のしわ寄せは建物です。
デベロッパー建物は2000万弱、これではという思いで設計事務所に相談という訳です。

敷地を調べると施工に難点があります。
駐車場からのアプローチ部の最も狭い部分は有効で1.6ｍです。
土工事ミニバックホー巾は1ｍ程度なのでOK。
次に、基礎工事のミキサー車、ポンプ車の取付を考えなくてはなりません。
近隣の人や車の出入りの考慮はとても大切です。
工事中のトラブルは近隣に悪い印象を与えます。
前面道路が幹線のループ路になっているので出入りだけで何とかなります。

次に建て方です。
小型レッカー車は10m高さまでの吊る下げでは半径10ｍ程度となります。
これが出来なければ、人力となりかなりの労力と費用になります。
敷地南側にマンションの通用路があり、敷地までは位置指定道路となっていたので、了解の上で使用が出来そうです。
アームが一部かかる隣家とも調査の際に挨拶を行っているので何とかなるかと思います。

建物は敷地8.4ｍ×4.5ｍの場所に建ちます。
機器の置場や点検、住まいのメンテナンスを考えます。
また、建物自体7.2ｍ×3.5ｍのため、室内空間の広がりや借景を活かした設計を考えます。

設計料を考えると、税込3000万程度となりますが、楽しく住めることが第一と考えます。

猿橋を見て建築を学ぶ

富士山十里木アトリエへの行き帰りの東名高速は年末集中工事で渋滞です。

今回は、中央高速を使いました。

そして途中、大月にある日本3大奇矯の猿橋を観ました。

江戸時代に現在のかたちとなったようです。

長さ、高さ共に31ｍの桂川にかかる甲州街道沿いの木造橋です。

材料は腐朽に強いヒバ材、20年毎の架け替えと調達を考えると

10ｍくらいの材料までが使用出来たのでしょう。

地元の鳶、大工、錺屋等が意見を出しながらの工事だったのでしょうか。

両岸壁に桔木（はねぎ）を埋め込んだ石垣。

2列の桔木の上に枕梁をのせ、それを4段にかさね、両岸からせり出していく。

両岸からそれそれ1/3程になり、残り部分の10ｍ程に桁を乗せる。

桔木部分の10ｍには半分5ｍのところに梁をのせ束をたてて両岸石垣に

埋め込んだ桁とつなぐ、つなぎは台持ち継ぎのようです。

2列の行桁の上に1間の間隔で大引を通しその上に4尺5寸の間隔に根太を

その上に床板を張る。

全体的にむくり（上にふくらむ形）があるのも、荷重変形防止、雨水だまり防止など

のためと考えられます。

建築の伝統的工法です。

桔木の力強さとむくりの優しさが美しい造形となっています。

また、木材の腐朽防止のために錺屋が木部に屋根をかけているため奇矯に見えるのでしょう。

改めて、日本3大奇矯の錦帯橋を調べてみると、こちらも木造アーチ橋ですが主構造となる橋桁は角材をアーチ状につなぎ楔、ダボ、巻金、斜材で固定しています。

ヨーロッパでは14世紀には木造トラス構造が建築で使われ、その後木造のトラス橋

に発展していったようです。

建築は石づくりの壁の上に屋根を掛けるためのトラス梁なのでしょう。

トラスが発展したのは乾燥した地域の建物と思われるので、2支点間の大梁を考え、

多雨の日本では木造の耐候性のため、庇を伸ばす桔木などが発展したのでしょう。

東洋と西洋、様式の歴史、風土と建築なかなか面白いものです。

現在の猿橋は公共物としての耐久性と安全性のために木材内部を鉄骨とし、両岸石垣内

部をコンクリートとしているようです。

住まいのメンテナンスで思うこと

自宅兼アトリエの住まいは16年目に入りました。

新規分譲地のためご近所は、同じ時期に完成しています。

10年目頃は私のところを除いて半分以上が外壁と屋根の塗り替えを行いました。

窯業系サイデイング外壁、窯業系スレート屋根が主で、そろそろと専門家に言われれば定期点検ガイドラインや検索を探してもやはりということとなりお願いするのだと思います。

このように、定期的な手入れの必要となる時期に専門家に相談をするのも良いと思いますが、設計段階からメンテナンスを考え、状態を見ながら住まい手が判断し、専門家に相談するという方法の方が良いような気がします。

ガイドラインや検索で出て来るメンテ時期は、環境（日照、雨、大気等）や設計に依らないものです。

ガイドラインや維持管理保全計画書（設計者が作成していれば）通りでは、費用が大幅にかかってしまいます。

専門家が手入れを進言しても必要な時に資金不足になりかねません。

長く住まいを楽しむなら、メンテナンスは必要です。

長期メンテの必要のないものの選択、設計によりメンテを低減させることは可能です。

設計段階から維持管理のことを考え、住まいづくりをして下さい。

さて、私のところといえばDIYで出来るだけメンテナンスをと考えて設計しております。

内外部のメンテナンス、設備等のメンテナンスをおこなって時々ブログを書きました。

屋根は塗装ガルバリューム鋼板、外壁はそとん壁でどちらも耐久性が高く目視で状態を見ながら判断が出来るものです。

部材では樋もガルバリュウム鋼板、破風も同様です。

耐久性は全て30年以上が目安で統一しています。

軒裏は塗装ですが、日陰のため塗装の劣化は少なく埃汚れ落としで済みます。

これも30年程度での検討となります。

屋根の目視はバルコニーから4尺脚立をハシゴとすれば登れます。

雪止めはDIYで設置しました。

玄関ドアが木製製作、窓も木製窓（枠はアルミ）でメンテナンスは必要です。

バルコニー窓以外の2階窓は7尺のハシゴを立てて木部塗装補修をしております。

木部は出来るだけ雨がかりの無いように庇、小庇をつけておりますが、陽の良く当たる西側窓の塗装補修がでます。陽と雨がかりの少ない木部の塗装状態は良好です。

外周木部は場所により状態が違いますので状況に合わせた対応が良いのかとも考えます。

今までの状況を見ると、木部は全体としての改修はせず数年ごとの補修でと考えております。

内部床、壁、天井は木質、一部塗装、ドアもキッチン、洗面台、造付家具も製作木製です。食卓、キッチンカウンター、洗面台の水かかりの天板、床は水ジミ等で汚れても木製無垢材なのでケレン・塗装で回復します。

壁、天井、建具のシナ合板オイル塗装は木の色変化だけでメンテナンス不要です。

使用頻度が高いキッチン扉はエナメル塗装ですが、ハードユースのためDIY塗替え前提で考えました。今までに1回塗替えを行いました。

浴室も在来床壁タイル張り、天井はレッドシダーです。

タイルの経年変化はほとんどなく、目地・シーリングはDIYで補修・改修が出来ます。

汚れ部の目地削り補修、シーリング取替を行うと見栄えが改善されます。

レッドシダーは湿潤に強く汚れが目立たない木肌です。

どれもちょこちょことのメンテナンスは必要ですが、取り替えたいとまではならない経年となります。

私どもの考える私どもに合った住まいであり、メンテナンスです。

DIYでメンテナンスを行っていると、作業性、維持管理などをより気に掛けて設計を行えます。

今回は、玄関ドア、バルコニー塗装等の塗替え、自転車置場屋根の取替というちょっとした日数の工事をDIYで行いました。

バルコニーの高圧洗浄、汚れ部のケレン、塗装を行いました。
既製木製ベンチ、トレリスも塗装したので新築時より統一感が出ました。

玄関ドアの洗浄、ケレン、生地塗装を行いました。

色違いのレッドシダーの美しさが内部のようによみがえりました。

自転車置場屋根を取り替えました。

メンテナンス材料費は養生材4,000円、塗料・刷毛11,000円、屋根材8,000円です。

4日かかっています。

宮脇檀の住宅設計のノウハウ

宮脇先生が亡くなられてもう24年程になります。

所員時担当した地方の住宅のクライアントさんとは長くお付き合いがあり、購入したソファのリフォーム相談がありお伺いしました。

車での通り道に、宮脇先生が設計したゴルフショップがありついつい目がいきます。

国道に45°傾けた建物の屋根に大きくGOLFの文字が書かれています。

ところが、店が変わっていました。

2年前の改修の時にはGOLFでしたが今はHANABISHIです。

2年前は確か緑色でしたが、今はダンディな黒です。

「宮脇檀の住宅設計のノウハウ」という書籍の資料集めをしたこともあって、内容のほとんどを記憶しています。

その中に、「ペンキは塗り替えるもの」というタイトルがあり、その中に色によって愚作になるようでは、建築ではない、自由に考えるものだということが書いてあります。

ダンディな宮脇先生、建物は30年以上たっても素敵です。

改修工事を考える-防火

改修工事を考える場合、現況を調査した総合的な設計が必要です。

構造・劣化・防火・断熱・バリアフリーなどはとても重要です。

現在東京23区のほとんどが防火地域、準防火地域に指定されています。

東京都では木造密集地の地震などの災害時における火災の延焼予防として安全条例で建物の構造を指定しています。

改修時において、現在の都市計画（防火指定）、安全条例を確認し、状況・将来予測とともに改修設計を考える必要があります。

また、2006年（平成18年）より消防法により住宅用火災報知器の設置が義務化されました。

改修の機会に確認してもらいましょう。

防火改修工事の事例を紹介します。

築42年の木造2階建て32坪の住宅改修です。

母の介護が終わり、一人になった住まいの外部を塗り替えたいという相談でした。

都内なので転居も進めましたが10年したら考えるということで、予算を踏まえた改修で相談を受けることになりました。

防火は屋根、外壁、軒裏、窓などの対応状況と住宅用火災報知器の設置有無を確認します。

確認申請によると現在は準防火地域となっていますが、当時は防火指定はなしでした。

現状は、屋根・外壁は防火構造となっていますが、軒裏・窓が非防火でした。

軒裏廻りからの延焼を防ぐため、破風塗装を板金に、軒裏を不燃材張してからの塗装を金額をご提示して改修をお勧めしました。

窓は、金属雨戸を常に閉める習慣があるため、費用を考慮し現状のままとしました。

費用（税別）は破風板金工事で工事で12万、軒裏防火工事で12万、他業者経費、消費税です。

住宅用火災報知器はネット購入で取り付けます。

破風板板金+軒裏不燃材張り塗装+防火対応軒裏換気材

破風板板金

庇上裏不燃材張り塗装